주택담보대출 원리금균등·원금균등 상환액 계산법

두 방식의 차이는 매월 일정하게 정하는 항목에서 생깁니다. 원리금균등은 매월 내는 원금과 이자의 합계를 같게 계산합니다. 원금균등은 매월 같은 원금을 갚고 남은 대출잔액에 이자를 계산하므로, 원금과 이자를 합친 월납입액이 점차 줄어듭니다.

두 상환방식의 월납입액을 계산하는 식

최초 원금을 P, 월이율을 r, 총 월상환 횟수를 n, 상환 회차를 k라고 두겠습니다.

원리금균등의 월납입액 A는 A = P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ−1)로 계산합니다. k회차 이자는 직전 회차 이후 남은 잔액에 r을 곱하고, 해당 회차에 갚는 원금은 A에서 그 이자를 뺀 금액입니다. 총이자는 n×A−P입니다. 이 식은 고정 월이율, 무거치, 월말 상환 모형에 한정되며 r이 0이면 월납입액은 P÷n입니다.

원금균등은 먼저 매월 갚을 원금을 P÷n으로 고정합니다. k회차 이자는 (P−(k−1)×P÷n)×r이고, k회차 납입액은 여기에 P÷n을 더해 계산합니다. 같은 모형에서 총이자는 P×r×(n+1)÷2입니다. 원금이 매월 같고 이자는 대출잔액에 따라 계산되므로 월납입액은 회차가 지날수록 감소합니다.

같은 가정으로 계산한 월납입액

계산 원리를 확인하기 위해 대출원금 1억2,000만원, 연 명목이율 6%, 120개월 상환을 가정하겠습니다. 금리는 변하지 않고 거치기간은 없으며, 매월 말 동일한 길이의 월 단위로 납부한다고 봅니다. 월이율은 연 명목이율을 12로 나눈 0.5%입니다. 수수료와 중도상환은 반영하지 않았습니다. 이 조건은 설명용 가정일 뿐 실제 상품 조건이나 현재 시장금리, 대표 만기를 뜻하지 않습니다.

원리금균등 공식에 P=120,000,000원, r=0.005, n=120을 넣으면 월납입액은 1,332,246원입니다. 첫 달 이자는 600,000원이고, 첫 달 상환 원금은 732,246원입니다. 원금이 줄어든 뒤 계산하는 두 번째 달 이자는 596,339원입니다.

원금균등에서는 매월 상환 원금이 120,000,000원÷120개월로 계산한 1,000,000원입니다. 첫 달 이자 600,000원을 더하면 첫 납입액은 1,600,000원이고, 두 번째 납입액은 1,595,000원입니다. 마지막 납입액은 1,005,000원입니다.

계산 과정에서는 중간값을 반올림하지 않고 표시값만 원 단위로 반올림했습니다. 따라서 표시된 월납입액에 120을 곱한 값과 표시 총납입액 사이에는 반올림 차이가 생길 수 있습니다.

첫 달 부담과 총이자 비교

이 가정에서 원금균등의 첫 달 납입액은 원리금균등보다 267,754원 많고, 총이자는 3,569,523원 적습니다. 원금균등은 처음부터 매월 100만원의 원금을 상환해 이자 계산 대상인 잔액이 더 빠르게 줄기 때문입니다. 이 사례의 원금균등 납입액은 매월 5,000원씩 감소합니다.

이 결과는 위의 단일 가정에만 해당합니다. 상품, 금리, 거치기간, 수수료 등이 다른 대출 전체에 같은 우열을 적용할 수는 없습니다. 비교할 때는 첫 달 납입 부담과 총이자를 따로 확인해야 합니다.

한국주택금융공사 계산 결과에서는 상환방법별 월납입금과 총이자를 확인할 수 있으며, 회차별 상환 일정은 원리금·원금·이자·이자상환누계·대출잔액 등으로 구분됩니다. 같은 회차의 원금과 이자, 잔액을 함께 보면 월납입액이 달라지는 과정을 확인할 수 있습니다.

실제 납입액에 적용하기 전 확인할 조건

실제 조건을 계산할 때는 대출금액, 대출만기, 상환방법, 거치기간, 대출일자, 분할납입일, 대출금리를 입력해야 합니다. 거치기간은 원금을 상환하지 않고 이자만 납부하는 기간이므로, 무거치를 전제로 한 위 계산과 구분해야 합니다.

또한 위 설명용 모형은 매월을 동일한 길이로 보고 실제 금융기관의 원 단위 처리와 일수 계산을 재현하지 않았습니다. 한국주택금융공사도 계산기의 원리금상환액이 실제 금융기관 납부액과 다소 다를 수 있다고 안내합니다.

일수가 30일 이하인 달에는 계산기 금액보다 다소 적게, 31일까지인 달에는 다소 많이 납부할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 대출만기까지 납부하는 총 금액에는 차이가 없다는 것이 해당 계산기의 안내입니다. 따라서 계산값을 볼 때는 상환방식뿐 아니라 거치기간, 대출일자와 납입일, 실제 금융기관의 월별 납부액을 함께 확인하는 편이 좋습니다.